Эта статья ранее публиковалась в журнале "В курсе правового дела" №5, 2007. Здесь она приведена в том виде, в котором была направлена автором в редакцию.
Одним из наиболее распространённых способов защиты собственности, не связанных с применением огнестрельного оружия, является признание права и его документальная фиксация. Примером борьбы за такое признание, является история, которая будет рассказана в этой статье. Познакомиться с нею будет полезно всякому, кто желает быть ответственным и эффективным собственником, а также, я подозреваю, что приведённый поучительный пример будет небезынтересен всем, кто имеет большее или меньшее отношение к недвижимости.
Эта история началась, когда гражданин Ж вступил в члены ГСК-423 в 1995 году, и полностью оплатил свой паевой взнос (постройку капитального гаража). Гаражи были завершены строительством и эксплуатировались владельцами также с 1995 года, однако, по вине руководства кооператива, официально в эксплуатацию они не сдавались.
В связи с тем, что руководством ГСК-423 были предприняты попытки отобрать у Ж. его гаражный бокс, он был вынужден обратиться в суд с иском о признании своего права собственности. Решением от 22.12.2003 года в исковых требованиях Ж было отказано на основании того, что гаражи ГСК не были сданы в эксплуатацию, отсутствует технический паспорт. Суд в решении сослался на ст. 219 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.
Кассационным определением от 2 марта 2004 года решение суда первой инстанции было отменено. Краевой суд пришёл к выводу, что в соответствии с ч. 4 ст. 218 ГК РФ член кооператива, полностью выплативший паевой взнос, имеет право собственности на гаражный бокс, обособленное от права собственности кооператива.
По итогам длительной правовой борьбы, решением от 10 сентября 2004 года собственность Ж. на принадлежащий ему гаражный бокс в кооперативе было признана судом. Исковые требования были удовлетворены.
В отместку ГСК-423 исключил Ж из числа своих членов по весьма сомнительным основаниям. Однако, в соответствии с судебным решением, он остался собственником капитального гаража.
После вступления в законную силу судебного решения о признании права собственности на гаражный бокс истец Ж. обратился в Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области с целью получить правоустанавливающие документы. В выдаче таких документов ему было отказано на том основании, что не был представлен технический паспорт на гараж. Ж. рассудил, что претензии Учреждения юстиции вполне обоснованы, ведь технического паспорта действительно не существует.
Имея на руках письменный ответ с отказом в выдаче свидетельства о праве собственности, Ж. обратился в ГУ "Бюро технической инвентаризации" с просьбой оформить технический паспорт на принадлежащий ему гаражный бокс. В указанном учреждении возникла некоторая дискуссия, завершившаяся тем, что в оформлении технического паспорта ему также отказали.
В качестве основания для такого отказа послужил тот факт, что "гаражный бокс, принадлежащий Ж., является неотделимой частью капитальных строений ГСК-423 и представляет собой помещение с отдельными воротами, находящееся в ряду аналогичных помещений. Данное юридическое лицо не оформило технического паспорта на свои капитальные постройки в целом, поэтому невозможно выдать тех. паспорт на их составную часть. Для оформления такого паспорта ГСК-423 должен обратиться ГУ "КБТИ" с землеотводными и правоустанавливающими документами"2.
Вообще, сложившаяся идиотская ситуация не должна была иметь места. Органы государственного управления, будь они хотя бы минимально функциональны, буквально замучили бы кооператив административными штрафами и принудили его к сдаче в эксплуатацию. Однако пресловутая "вертикаль власти" озабочена, судя по всему, исключительно поддержанием своего собственного существования, и является вещью в себе.
Никто не только не ведёт учёта строящихся объектов на предмет их государственной приёмки. Когда Ж. обратился с заявлением в Инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора правительства Хабаровского края, то получил ответ за подписью начальника инспекции С.П. Снегиря, из которого следовало, что "понуждать граждан, должностных и юридических лиц сдавать объекты в эксплуатацию, инспекция госархстройнадзора права не имеет". Эта цитата полностью сохраняет стиль и орфографию оригинала.
Было также обращение в прокуратуру Железнодорожного района города Хабаровска. Там дело, сначала вроде бы сдвинулось с мёртвой точки. Прокурорская проверка установила, что строительство по указанному адресу завершено и на сегодняшний день больше не ведётся, сооружения ГСК эксплуатируются по прямому назначению, хотя и не сданы в эксплуатацию. Однако дальше констатации дело не пошло и здесь.
Итак, степень эффективности исполнительной власти на исследуемом участке работы такова, что она (власть) не только не в состоянии выявить факты нарушений в строительстве, но и ничего не желает делать даже тогда, когда на эти нарушения ей прямо указывают посторонние граждане. И всё это несмотря на широчайшие, гипертрофированные полномочия контролирующих органов.
Хорошо заметно, что не последнюю роль играет также нелепая статья 219 ГК РФ, фактически перекрывающая путь собственника к надлежащему документированию его прав. Как это ни глупо, но указанная правовая норма связывает право собственности не с существованием имущества и не с вложением в него денег, даже не с владением, пользованием и распоряжением вещью, а с формальным фактом регистрации вновь создаваемой недвижимости государственным органом.
Получается, что куча кирпичей находится в чьей-то собственности, и завершённое, сданное в эксплуатацию строение тоже находится в чьей-то собственности. А вот "промежуточная стадия" между двумя этими состояниями явно выпадает. Из текста Гражданского кодекса РФ совершенно непонятно, кому принадлежит на праве собственности объект незавершённого строительства.
Со своей стороны, участники руководящих органов ГСК (председатель и правление) отнюдь не заинтересованы в скорейшей сдача объектов в эксплуатацию и составлении технических паспортов на строения, получении владельцами гаражей документов на их собственность. Ведь неопределённость с технической и юридической документацией порождает неопределённость с правом собственности и позволяет им очень вольно её перераспределять.
Кроме того, бесправные владельцы гаражей, не имеющие надлежащих документов на них, всегда очень сговорчивы по части оплаты всевозможных денежных взносов и даже не горят желанием контролировать движение денег, поскольку боятся за своё имущество. Впрочем, "кооператоры", не имеющие государственных документов на своё имущество, тем не менее, упорно делали вид, что совершенно не понимают, зачем они (эти документы) им нужны. Ситуация "дозрела" до того, что 29 мая 2006 года "неустановленные лица" сожгли принадлежащий Ж легковой автомобиль.
Поскольку даже после признания права собственности регистрирующие органы оказались бессильны разрешить сложившуюся ситуацию, на первый план вышел вопрос о выработке дальнейшей линии поведения. Проблема состояла, прежде всего, в определении дальнейших целей и задач – ведь терапевтическое действие простого признания права оказалось явно недостаточным.
На стадии постановки новой проблемы я обратил внимание, что в соответствии со статьёй 20 Градостроительного кодекса Российской Федерации юридические лица обязаны предоставлять организациям, осуществляющим проведение технической инвентаризации объектов недвижимости, ведение мониторинга объектов градостроительной деятельности, достоверные сведения о принадлежащих им объектах недвижимости.
Пункты 1, 1.4 Постановления СМ СССР от 23 января 1981 года №105 "О приёмке в эксплуатацию законченных строительством объектов" обязывают застройщика предъявлять оконченные сооружения государственной приёмочной комиссии. Здесь, как нетрудно заметить, обязанным лицом является, применительно к нашему случаю, ГСК-423.
Однако исполнение его обязанности может выражаться во взаимодействии не с гражданином Ж., а с административными органами. Волеизъявление Ж. в данном случае, кажется, не должно играть решающей роли, поскольку требовать сдать постройки в эксплуатацию – это, вроде бы, должно быть работой государственных чиновников.
Также я предлагаю читателю принять во внимание Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 года №921 "О государственном техническом учёте и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности". Данное постановление утверждает Положение "Об организации в Российской Федерации государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности".
Пункт 3 этого положения устанавливает правило, в соответствии с которым объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учёту и технической инвентаризации, являются, в частности, объекты, не завершённые строительством, самовольно возведённые завершённые строительством объекты, бесхозяйные объекты. Иначе говоря, государственному техническому учёту и технической инвентаризации подлежит ВСЁ, что так или иначе связано с землёй. В соответствии с пунктом 7 указанного документа, первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учёта, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась, что и требовалось доказать.
Помимо нормативных актов, в материалах дела фигурировал целый ряд распорядительных актов местных органов власти. Так, постановление главы администрации Железнодорожного района города Хабаровска от 26.07.93 №1043 года обязывает ГСК-423 "…по окончанию строительства сдать комиссии района завершённые объекты". Принимались ли властью меры по контролю над исполнением этого предписания? Сильно сомневаюсь.
Изданное годом позже постановление главы администрации города №451 от 05.04.94 года содержит пункт 3: "Обязать гаражно-строительный кооператив №423: …3.3 Получить в инспекции госархстройнадзора управления архитектуры и градостроительства администрации города разрешение на производство работ. 3.4 После окончания строительства гаража предъявить его приёмочной комиссии для приёмки в эксплуатацию". И ты, уважаемый читатель, думаешь, что кто-то озаботился исполнением этого документа? Ты ошибаешься!
Ну, и, наконец, заключение управления архитектуры и градостроительства №905 от 25.06.99 года предписывает ГСК-423 "…по окончании срока аренды предъявить гараж приёмочной комиссии для приёмки в эксплуатацию". С тем же успехом можно было приказать зайцу соблюдать Правила дорожного движения.
При изложенных обстоятельствах я пришёл к выводу о том, что стоит попробовать предъявить иск о понуждении ГСК-423 к исполнению обязанности, конкретно – к сдаче в эксплуатацию строений и оформлению технической документации.
Впрочем, ситуация предполагала насколько вариантов возможного поведения. Так, на поверхности лежала возможность обжаловать действия ГУ "Краевое бюро технической инвентаризации", которое своим письмом №1-1-24/898 от 05.08.2005 года отказало Ж. в выдаче технического паспорта на его гаражный бокс. Однако то, что первое приходит в голову, отнюдь не всегда является самым правильным решением.
Я определился с клиентом, что наиболее целесообразным в сложившейся ситуации будет попытаться заявить иск к ГСК-423 о присуждении к исполнению обязанности. Предполагалось, что сторона истца будет требовать у суда обязать ответчика сдать в эксплуатацию все строения полностью.
Следующим вопросом, который стоял перед истцами в данной ситуации был вопрос о формулировке требований, ведь известно, что, правильно сформулированные, они заключают в себе, по меньшей мере, половину успеха.
Исковые требования в том виде, в котором мне удалось их сформулировать, состояли из двух пунктов, которые я намерен процитировать здесь дословно; сторона истца по исследуемому делу просила суд:
"1. Обязать ГСК-423, расположенный в г. Хабаровске по пер. Степному, 6а в установленном законом порядке сдать в эксплуатацию здания капитальных гаражей, расположенные по указанному адресу, государственной приёмочной комиссии.
2. Обязать ГСК-423, расположенный в г. Хабаровске по пер. Степному, 6а, поставить, в установленном законодательством порядке, на технический учёт и техническую инвентаризацию в ГУ "Краевое бюро технической инвентаризации" здания капитальных гаражей, расположенные по указанному адресу".
С точки зрения строгого филолога, стилистика, конечно же, оставляет желать лучшего. Но в этом, хотя и несколько корявом виде, требования полностью соответствуют тексту двух нормативных актов - Постановлению СМ СССР от 23 января 1981 года №105 "О приёмке в эксплуатацию законченных строительством объектов" и Положению "Об организации в Российской Федерации государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности".
Разумеется, лично Ж. в большей степени заинтересован в получении технического паспорта на гараж в ГУ "КБТИ", чтобы потом получить и свидетельство о праве собственности. Однако обстоятельства подтолкнули истца требовать также и сдачи построек ГСК-423 в эксплуатацию.
Тем самым истец заменил собой, как протезом, бездействующие (или параличные, кто их разберёт) государственные органы, которые обязаны были добиваться того же самого по собственной инициативе в административном и судебном порядке, однако не делали этого в течение более чем десяти лет и не собирались делать в дальнейшем.
Кроме того, Ж., когда требует постановки строений на технический учёт и составления технического паспорта, действует не только в своих собственных интересах, но и в интересах неизвестного истцу круга пайщиков ГСК, хотя он сам даже не является его (ГСК) членом. Ведь в результате его юридической борьбы надлежащие документы на свои гаражи получат все "кооператоры", хотя они сами за свои права не боролись и подчас даже препятствовали Ж. в его начинаниях.
Если обратиться к подробностям процесса, то следует отметить, что ответчик, ГСК-423, в лице своих представителей, иск не признал, но и не выработал внятной правовой позиции по делу. Представители ответчика ссылались главным образом на то, что сдать в эксплуатацию строения они не могут, поскольку утратили проектно-сметную документацию и не имеют средств к её восстановлению ввиду бедности.
Другим аргументом ответчика в этом споре являлась ссылка на то, что Ж., якобы, не является надлежащим истцом. Почему это так, ответчик объяснить не смог. 1 ноября 2006 года иск Ж. к ГСК-423 о понуждении к сдаче строений в эксплуатацию, постановке их на учёт и проведении технической инвентаризации, был удовлетворён в полном объёме Железнодорожным районным судом города Хабаровска.
Смешно, но во всём Хабаровске количество ГСК, сданных в эксплуатацию, равно трём. Следовательно, небольшое количество соответствующих исков можно объяснить разве что параличом контрольных органов и пассивностью незаинтересованных "собственников", которые не умеют и не хотят быть собственниками в полном смысле этого слова.
Полагаю, что никто из читателей не сомневается в значимости поднятого мною вопроса, однако могу отослать интересующихся ещё к одному практическому примеру, не связанному с изложенным выше:
Гражданин И. вёл индивидуальное жилищное строительство. Не окончив постройку, и не сдав её в эксплуатацию, И. умер. При жизни он успел в судебном порядке признать своё право собственности на самовольно возведённое строение, легализовав его, таким образом, с точки зрения своих собственных прав. Наследница первой очереди, мать И., обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства, однако получила отказ, мотивированный статьёй 219 ГК РФ. Нотариус пришёл к выводу, что, поскольку строение не было сдано в эксплуатацию, не была произведена государственная регистрация, то отсутствует и право собственности.
Как мы видим, сочетание глупой статьи 219 Гражданского кодекса РФ и недееспособной исполнительной власти искусственно создаёт неопределённость в вопросах собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Этой неопределённостью, в свою очередь, пользуются разного рода проходимцы. Даже если таковые проходимцы на горизонте правообладателей не появляются, они (правообладатели) всё равно получают известные проблемы со своими постройками.
Однако приведённые примеры со всей убедительностью показывают, что в руках добросовестного владельца недвижимости (пайщика, члена кооператива) имеется инструмент, который позволяет ему достаточно эффективно воздействовать на застройщика. Этим инструментом является гражданский иск. Целью воздействия является сдача строения в эксплуатацию, постановка его на технический учёт, проведение технической инвентаризации и, в конечном итоге, получение собственником соответствующего свидетельства о праве.
Другим полезным наблюдением, которое может вынести из моей скромной, но совершенно правдивой сказки проницательный читатель, является признание судебной практикой собственности на неоконченные строения, не прошедшие государственной регистрации. Вообще, трудно сказать, какая тайная мудрость скрыта в статье 219 Гражданского кодекса РФ. Что подразумевал автор её текста под термином "государственная регистрация"?
Ведь вновь создаваемое (и вообще всякое) недвижимое имущество фиксирует целый ряд государственных органов – Бюро технической инвентаризации, Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В эксплуатацию новостройки принимает специально создаваемая государственная комиссия. Какой из органов имелся в виду при написании статьи 219 ГК РФ? Молчит законодатель, не даёт ответа. Как хорошо, что теперь у нас есть эта судебная практика!
11 января 2007 года
Константин Бубон
Комментариев нет:
Отправить комментарий